אנו מבקשים לעדכן כי ביום 19.6.2023 החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה מחוז תל אביב להפקיד בתנאים את התכנית הכוללנית לעיר חולון – תכנית ח/2040.
התכנית הכוללנית הינה בעלת משמעות רבה לכל בעלי הנכסים בעיר וחשוב לכל יזם ובעל קרקע הפועל בעיר להכירה על בוריה ולהבין את המשמעות שלה ביחס לנכסים שלו.
מניסיוננו, הצגת התנגדויות מקצועיות ומנומקות בשלב ההפקדה מקבלת תשומת לב ראויה מצד הועדה המחוזית, שכן הן מאפשרות לטייב את התכנית ולהשביחה ומדובר באינטרס משותף של בעלי הקרקע ושל הרשויות עצמן.
מעט פרטים כלליים על התכנית:
התכנית קובעת קיבולת מקסימלית של 129,310 יח”ד (הכוללות דיור מכליל ודיור חברתי כהגדרתם בתכנית), וכן את סך שטחי הבניה שניתן יהיה להוסיף בתכניות עתידיות כדלהלן: 5.5 מיליון מ”ר למגורים; 4.01 מיליון מ”ר לתעסוקה לרבות שטחי מסחר; 85,000 מ”ר למלונאות (מתוך שטחי הבניה לתעסוקה); 800,000 מ”ר למבני ציבור.
להלן קישור למסמכי התכנית באתר מנהל התכנון:
https://mavat.iplan.gov.il/SV4/1/5005197812/310
נציין, כי מסמכי התכנית אינם סופיים וכי טרם פורסם הנוסח שיפורסם לציבור במסגרת הפקדת התכנית.
התכנית בנויה על בסיס הגדרת שלוש שכבות מרחביות: מרחבים עירוניים, הרשת והמוקדים, כאשר הגדרת המרחבים מתבססת בין היתר על תיקון 4 לתמ”א 35.
כל תכנית מפורטת שתערך מכוחה תתבסס על ההנחיות המתאימות בהתאם למיקומה ביחס לשכבות השונות. זכויות הבניה, הייעודים, השימושים וכן הוראות הבינוי ייקבעו בהתאם לכל אחת מהשכבות האמורות.
בדומה לתכנית הכוללנית של תל אביב – תא/5000, זכויות הבניה בתכנית נקבעו במונחי רח”ק (רצפה חלקי קרקע) כאשר הרח”ק המירבי שניתן יהיה לאשר בתכנית מפורטת יותנה, בין היתר ב”תועלות ציבוריות” אשר טרם נקבעו באופן סופי.
ביחס למוקדים המטרופוליניים והמוקדים העירוניים (המוקדים מסומנים בתשריט התכנית והם יעודכנו בהתאם להחלטת ההפקדה), קובעת התכנית סלי זכויות, כאשר זכויות הבניה במוקדים אלה ייגרעו מסל הזכויות בעת הפקדה בפועל של תכנית מפורטת למוקד כולו או לחלקו. כלומר, יש חשיבות למירוץ הזמנים בהפקדת תכניות מפורטות מכח התכנית הכוללנית.
התאמת התכנית לתמ”א 70 המופקדת:
העיר חולון עתידה להיות משורתת במערכות תחבורה עתירות נושאים – קווי רק”ל וקווי מטרו ובתחומה 9 תחנות מטרו בייעוד “מרחב עירוני מוטה מטרו” ו- 2 תחנות מטרו “בייעוד אזור פיתוח” בהתאם לתת”ל/101/א, תת”ל/102 ותת”ל/103.
משכך, התכנית נדרשת לעמוד בהוראות תמ”א 70 והיא אף מוגדרת כ”תכנון כולל” לפי הוראות תמ”א 70 המופקדת. בהתאם להחלטת ההפקדה, למסמכי התכנית תצורף מצגת שתפרט את עמידת התכנית בהנחיות תמ”א 70.
כפי שציינו, מסמכי התכנית הסופיים טרם גובשו ויש לערוך בהם תיקונים שונים טרם הפקדתם, אך אנו מעריכים כי מועד הפקדת התכנית להתנגדויות קרב ובא.
כאמור, על אף היותה של התכנית “כוללנית”, השפעותיה על מרחבי התכנון העירוניים לרבות על המגרש “הבודד” הן משמעותיות, שכן התכנון העתידי יידרש להלום את הוראות התכנית הכוללנית ויהיה כפוף לה.
נשמח לסייע בבחינת השפעות התכנית הכוללנית על מקרקעין שבבעלותכם וכתמיד אנו עומדים לרשותכם.
